近日，江西“提灯定损”事件引发全网众怒。
事情源自3月28日一位网友发布的视频，她在江西上饶玉山县租了一套自建房，租期不满一个月，退租时却遭房东拿探照灯逐寸检查，并列出清单要求赔偿一万余元。该视频一经发布便引发网友关于房屋损耗的界定与讨论，相关话题阅读量合计超4.1亿次。“提灯定损”也被网友戏称为“2024年诞生的第一个热词”。
基于此乱象，记者采访了多位房屋中介以及租客，就租房合同是否有房屋损耗鉴定与赔偿明确规定？邵阳是否存在“提灯定损”等乱象？面对无理要求的房东，应如何处理等进行了深入走访调查。
邵阳租房市场情况探查
据房屋中介李先生介绍，整体来看，邵阳租房市场基本不存在“二房东”“串串房”等复杂的交易形态，基本以甲方、乙方直接交易为主。他表示，中介同行之间合作大于竞争，邵阳租房市场环境相对比较和谐。
邵阳租房市场中，如果房屋出现损耗该如何处理呢？李先生告诉记者，目前邵阳租房市场采用“押一付三”的支付模式，即租客在一次性支付三个月房租的同时，还需支付一个月房租作为押金。
如遇到提前退租、物品损坏等情况，房东可酌情扣除押金。租客退租时，房东会对房屋进行验收，如果物品损坏确因人为因素造成，按照租赁合同规定，在押金中扣除维修费用。如果费用超过押金，超出部分需要租客支付。
李先生告诉记者，“作为中介，我们也会提醒租客和房东，提前对房屋的状态和相关配置做好详细拍照记录，为日后可能出现的问题留存证据。”
而退租验收，通常是房东、租客双方当面检查，项目为家电家具等是否能正常使用，墙面卫浴等是否有明显人为损坏，卫生保洁等能否达到入住时标准等。李先生表示，“退租标准基本等于租房交付标准，以上正规合同里都有相关的约定。如入住时房屋存在明显瑕疵，但是不影响整体房屋使用的情况，建议对存在的瑕疵事先拍照留存。”
租房应仔细检查、拍照留证
民法典规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
据了解，邵阳虽极少存在类似“提灯定损”的情况，仍有不少租客直呼“退租难”。究其原因，租房市场上仍然存在法律规定与合同规定之外的“损耗界定方式”。
2022年，租客张先生承租一套三房用作员工宿舍。租期一年，付款方式为押一付三。两个半月后，公司发生变化，提出退租。租客在和房东沟通退租事宜时主动承担合同约定的违约金，即扣除押金，且主动要求不退半个月的租金。然而，房东以租客未能住满一年为由，在扣除押金，扣除半个月房租的基础上，还要求租客赔偿屋内设备损耗才能让租客解除合同。租客张先生说：“在之后的沟通过程中，房东说自己70多岁还有心脏病，威胁要去我们公司闹事，实属无赖行为。”最终，经过两天的沟通，还是按照合同和正常违约程序退租。
对于经常租房的市民来说，提前检查房屋状况能有效避免退租时出现的各类纠纷。
市民杨女士告诉记者，很多租房者在退租的时候，或多或少都会遇到押金被扣等困扰。“我刚开始工作，租房没有经验，不知道入住前要仔细检查房屋状况，拍照留存证据，结果退租时房东发现房屋这里有损耗、那里有损耗，在说不清楚的情况下只能让房东从押金里扣除相关的维修费用。”
李女士说，“我租房都会对每一件家具家电拍照，如果遇到家电故障情况，我会及时发给房东，房东线上确认非我人为责任之后，退租就不会随意扣押金了。即便要扣押金我也有说法。”
“像出现房东恶意索要赔偿的行为，我们也建议租客尽量签订正规的租房合同，”房屋中介周先生说，“如果出现退租问题，会根据合同依法办事。”
对于如今日益简化的纸质合同，和逐渐流行的电子版合同，中介周先生表示，租房合同一般都会对房屋损耗进行明确的责任划分。“在合同中也规定了双方的责任和义务，提前检查房屋状况对双方都有好处。我们也不希望在租客退租时发生矛盾，”周先生表示，“现在电子合同都是经过法律机构认证的，某种程度上说比纸质合同要好。”
租客如何保障自身权益？
4月2日，多位网友向有关部门举报，江西上饶玉山县涉事房东此次出租的自建房属于违建。次日，玉山县联合调查组通报，确认涉事房屋存在违建情形。
湖南楚信律师事务所律师张艳芬表示，关于违建房屋出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，以此订立的租赁合同是无效的。但因该事件中的承租人实际使用了违建房屋，仍有义务承担违建房屋的占有使用费。
面对租房过程中可能出现的纠纷，租客应如何保护自身权益？张律师建议，承租人在租赁时应仔细审查核实出租房屋是否具有合法产权，并应核实所有权人或实际权利人，以确保租赁关系的合法性、明晰出租主体。
作为承租人，为防止被房东恶意“提灯定损”遭受不合理的索赔，张律师建议，在建立租赁关系时，要与房东签订房屋租赁合同，仔细审查合同条款，明确权利义务，确保自己的权益得到充分保障。合同中应明确房屋和房屋内物品的基本情况、租金及支付方式、租期、违约责任、押金退还、合同解除情形等关键内容。同时，还应注意查看合同中关于租赁房屋和房屋内物品损坏赔偿的条款，以保障租客权益。