一村民将其农村自有房屋出卖给本村以外的村民，在收取卖房款后，将房屋交付给买房人居住使用。十多年后，他还能请求确认合同无效、收回已经转让的房屋吗？

基本案情

2007年12月，胡某某、伍某某夫妻（乙方）与唐某某等人（甲方）签订了一份《住宅转让协议书》，乙方以10万余元的价格购买甲方名下位于当时大祥区城南乡一处宅基地上的房屋。

随后，胡某某、伍某某搬入该房屋，但唐某某一方一直不配合胡、伍办理土地和房屋使用证变更登记，于是夫妻二人将唐某某等人告上法庭，请求法院判决确认该房屋归其所有。

诉讼中，唐某某认为，胡某某、伍某某不是本村集体经济组织成员，住宅转让协议当属无效。胡某某、伍某某夫妻二人情绪异常激动，认为已支付房款并实际居住了十几年，唐某某等人明显违背诚实信用原则。

法院判决

大祥区人民法院一审认为，胡某某、伍某某一家五口已于2015年前后将户籍迁入城南乡，在原户籍地已没有宅基地，且该《住宅转让协议书》有当地居委会及村、组的盖章。该案如果支持合同无效，不仅有违诚信、友善的社会主义核心价值观，也不利于社会交易秩序的安全稳定，遂依法判决确认涉案房屋归胡某某、伍某某二人所有。

唐某某等人不服一审判决，提起上诉，二审法院依法驳回上诉，维持原判。

法官说法

宅基地是集体所有的土地，宅基地使用权的流转与国有土地使用权相比，存在较多的限制条件，村民不能将自己的宅基地使用权随意对本集体组织成员以外的人进行转让。因此，在非本集体经济组织内购买宅基地上的房屋，存在较大的法律风险，在交易时需谨慎，避免出现合同无效的不利后果。

律师提醒

湖南森力（邵阳）律师事务所主任杨梅坤认为，宅基地所有权由集体所有，该集体组成成员经申请审批取得的宅基地使用权，不能像国有土地使用权一样在市场流通。作为宅基地上建筑物的出让人和买受人，在交易前需取得出让方所在的集体经济组织的依法决策与许可，避免出现因损害集体利益的事由而导致合同无效的不利后果。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，对此，《中华人民共和国民法典》第七条有明确规定。在交易完成后，尽量不要基于交易标的市场价值的变化而轻易去否定交易行为从而达到额外获利的目的，这样也有违社会主义核心价值观，不利于社会交易秩序的安全稳定和良好社会风气的树立。

（袁光宇 颜彬 整理）