2017年楼市形成“冰与火”两极分化，一二线市场在史上最严调控影响下，已出现全面降温，而三四线城市却较为火热。但对于三四线城市，不同企业有不同的看法。有房企认为，三四线不能进，但也有房企在三四线获利颇多。

那么，三四线楼市，到底是蜜罐，还是砒霜？

房企拿地重心转向三四线

在调控政策不会放松的大背景下，在一二线城市加大布局难以获得业绩增长，不少房企拿地重心由一二线城市向三四线城市下沉。

在2017年度销售额破千亿的品牌房企，在三四线城市拿地面积占比也在逐步扩大。其中，一直以来深耕三四线城市的碧桂园，去年销售5508亿元，由2016年的第三位跃居第一位。截至2017年12月底，碧桂园累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。

不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市需求释放的机遇，实现销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的等企业。其中，祥生地产就是聚焦三四线城市的典型。据悉，祥生地产主要布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到卫星城市群，享受大城市外溢的客群。截至2017年11月，三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

政策相对宽松去库存明显

回顾2017年，在一线及重点二线城市受严控之时，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标保持正增长。

上海易居研究院报告显示，2017年1至11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中一线城市跌幅最大，而三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

在此背景下，很多三四线城市的去库存周期已明显收窄。不过值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，而仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。

今年或将迎来量价回调

不少购房者表示担忧，三四线这轮楼市上涨，是否具有可持续性？中原地产创始人、中原集团主席施永青在公开场合表示，当前三四线城市，跟人口比、跟未来的经济发展比，已经建设过度。

实际上，自去年6月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段。从价格来看，三四线城市近几个月开始也趋于平稳，热度下降。外地去三四线投资的投资客并不多，主要靠本地人口消化为主，但当地人购房只有三个去处：婚房、学区房、改善型住房。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，三四线楼市大部分是自住需求占主导。但东部少数大都市圈，比如环京、环沪，环深，因为投资投机者较多，价格涨幅较大，存在一定的泡沫，未来调整时间会较长。

值得关注的是，当前房地产市场调控政策已逐步向三四线城市深入。在此基础上，房企布局三四线，有何判断标准？需要注意哪些问题？对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，三四线城市不是进不进的问题，而是怎么进、进哪里的问题。房企优先进入经济比较发达、销售比较强的城市，是明确的方向。

（据《新京报》）