1月28日至2月13日，金豪华府业主委员会先后3次向市维修基金中心提出申请，投票动用物业维修基金，更换小区电梯主板、随行电缆线、电梯按钮、门机变频器、应急照明警铃、接触器等设备。

业主在购买房子的时候，都需要缴纳一定比例的物业维修资金，有的人虽然交了一大笔钱，但是真正了解这笔钱管理、使用的人其实并不多。

什么是物业维修基金

物业维修基金有个形象的比喻叫“房屋的养老金”，主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用。官方的概念是“购房后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项”。共用部位：房屋的主体、基础，如梁板柱、屋面防水、外墙保温，室内的如一楼门厅、电梯间、楼梯等。共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。明确了这两部位的内容，再回过头看“物业维修基金”这个概念，可以看出，基础和主体是施工单位终身责任制，而屋面防水、保温、水电线路等设施保修期是有时间限制的，那过了保修期应该由谁维修？所以物业维修基金由两部分组成，一部分是开发商交的维修基础和主体结构的，一部分是小业主交的，维修其他带有保修期限的部位的。另外要说明一点，物业维修基金怎么交并不是全国统一的，各地方政府都有不同的规定，我市从2007年开始征收物业维修基金，原来的老旧小区是按购房款的2%-3%交纳维修基金，2012年以后按每平方米90元计算。

物业维修基金启用难

物业专项维修资金的申请使用是有一定流程的。记者在采访中得知，维修基金一般情况下由房地产行政主管机关来代管，小区的日常养护只能由小区物业费支出。当需要对小区共有部位、共有设施设备进行更新、大修，物业费不足以承担，而需要动用维修基金时，必须由小区的业主委员会组织业主大会讨论批准，并在小区张贴公示后方可动用。有物业公司管理的小区，一般房屋维修如属于物业管理合同内有约定范围的，就用管理费出；如果合同没约定的，比如电梯维修、发电机和水泵房等支出花费较大的维修，就会启用维修资金。不过，由于目前没有硬性规定哪些是用维修资金，哪些是用物管费，因此在现实的操作中，维修基金的动用就显得并不容易，尤其在物业小区没有业委会的情况下。

根据《邵阳市物业管理条例》的相关规定，需要征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且人数占总人数2/3以上（以下简称“双2/3”）的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。恰恰是这个“双2/3”往往成为了难点。在采访过程中，参与过物业专项维修资金申请的青龙王府业委会戴宁志表示，申请物业专项维修资金，最难的就是“双2/3”的业主同意。小区自2012年底交付至今，电梯发生故障过几次都是由青龙王府业委会动用工作经费进行大修，但毕竟费用有限。今年年初，业委会就顶楼和外墙渗水问题，申请物业专项维修资金进行修补，市维修基金中心已安排工作人员进行现场查看，做出预算后，需要一个个地去征求业主签字同意。如果是几千户的小区，这个工作量可想而知了。

意见相左，有钱用不得

与青龙王府一样，不少小区的物业维修基金如今存在着的“运用难”问题，也让越来越多进入到了保养期的“中年楼盘”遭遇到了小区业主们意见相左，难以达成意见而有钱用不得的尴尬，最后还是导致部分业主利益受损。有的小区租赁户较多，不少人自然就抱着“事不关己高高挂起”的消极态度；还有些业主将设施设备在长时间使用过程中的老化破损，归咎于物管公司不作为，从而对使用大修基金产生了抵触情绪。一些老旧小区这笔费用全部花完了，续筹是个大难题。按照规定，小区公共维修基金余额不足30%后，应当续筹公共维修基金。但现实中，我市不少小区，尤其是老旧小区，续筹面临很大的困难。另外，有业内人士表示，由于目前相关规定中并没有强制要求办理维修资金的过户手续，造成很多买卖双方在二手房交易过程中，并不知道办理维修资金分户账更名手续。

市维修基金中心主任夏育平呼吁：现在越来越多的小区采用互联网投票决定是否动用维修基金，但由于一些老人对网络不熟悉，线上线下相结合比较好。对于公共维修基金，政府要多宣传引导，业主也应考虑公共利益，参与到社区建设中，要认识到动用公共维修基金不是为了特定的一户，而是面向全体业主，形成“人人为我，我为人人”的社区氛围，维修基金使用起来也能减少些阻力。