“不动产证”又称“不动产权证”或“不动产证书”。不动产泛指房屋、土地等不可移动的财产。旧时的不动产基本为私产，所以那时将不动产交易如房屋、土地买卖、租赁、交换等所形成的文字依据统称为契约，又名“契子”。“不动产证”是一现代词，它是随着“不动产”一词的出现后延伸的相关不动产经政府部门确认并记载于案的证书。

旧中国有文字记载的两千多年封建社会和近40年的民国时期，“不动产证”在其历史舞台上十分活跃，也在社会生活和经济发展中起着重要作用，因为“不动产证”不仅与人们生产、生活息息相关，而且体现着社会生活中合理合法、公平公正的原则。

契约及其由此延伸的契约制度，契约精神是随着社会的发展而发展，并助推着社会发展。契约文明是构建中华文明史上的重要内容之一。在近3000年中华大地的历史长河中，几乎无处不在、无时不有的契约构筑着悠久的华夏文明史、经济史、法制史、人文史。

可以说，契约是中华文明中的绚丽之花。最早的“不动产证”可追溯到秦始皇二十六年（公元前221年），当年，秦始皇颁布《使黔首自实田》，黔、黎也，秦谓民为黔首，皇权命令占有土地的地主和自耕农按照当时实际占有土地的数额，向封建朝廷呈报，政府承认私有土地的合法性，并依此征收田租。但受当时文明程度所限，秦始皇是否真的搞过“土地改革”“土地普查”及“土地登记”，已无从考证。所以，秦代的“土地权证”至今没有发现。

考古发现的“不动产证”原件最早的是西汉中期，现有的汉代契约原件大多是在居延发现的，又称“居延汉存契约”。近60年来，考古工作者在这里采集或发掘到汉简约3万余支，公布于世的约有一万余支。简中有30余件契约，最早的一件为《西汉本始元年（前73年）居延陈长子卖官绔券》，最晚的一件为从西汉建昭二年（前37年）居延欧卖裘券》。这批契约数量虽然不多，但最早的一件距今已有两千多年，这对研究汉代经济社会提供了有价值的史料。

魏晋至唐的契约，主要发现于新疆，唐后期主要集散于敦煌。新疆出土的契约分布在海尖、吐鲁番、龟兹、于阗、海头等地。上世纪初，英人数次潜入新疆、甘肃盗窃文物，中国学者罗振玉和王国维将存世的文物辑编成《流沙坠简》一书，其中有一些比较完整的廩给凭证，应视同为契约。

1959年至1975年间，考古作者在新疆高昌古城遗址附近清理晋一唐墓葬近400座，发掘大批古书，其中近200件契约，种类繁多，有卖葡萄园、田地、房屋、奴婢、牲畜的，也有租种田土的，还有借贷、雇佣等。

敦煌唐宋契约，是华夏鼎盛时期契约最辉煌的时期，其《敦煌契约文书辑校》一书，较完整的辑录了唐宋时期的各类契约。

宋元时期的契约，目前以徽州地区为主。据说解放初期，其地流向社会的契约一批就有一万余件。明清时期契约数量巨大，不仅涉及到不动产，也有大量“税给”等“动产”。

契约，是中国历史上源头最早、存续期最长、涉及面最完整、数量最大、种类最多、保存最全、应用最广的文字史料，尤其是土地、房屋等不动产方面的契约最盛。随着封建土地所有制的发展，私有土地的买卖、典当、租佃等形成大量的契约文献现存于世。这些文字资料真实、直接地反映了当时社会人们之间的经济关系、政治关系、人际关系，同时也作为制约人们交易行为的特殊手段参与到经济交往中去，并发挥着重要作用。

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旧时“不动产证”的特征

由于“不动产证”属于“法律文书”之类，所以任何不动产证书的书写都必须是“逻辑思维”，不允许有半点的“形象思维”。其行文是相当严谨的，格式基本上也是固定的。不管是竹、简，还是丝绸、布帛，或是纸质的，书写内容和行文格式两千多年以来一直沿袭至今，几乎是一成不变。概括起来有如下特征：

格式的标准性。任何不动产证，其书写的格式几乎呈固态形式，以房契为例，所列内容必须有买卖双方当事人、买卖时间、地点、面积、四至、价格、见证人（鉴证人）缺一不可，而且买卖双方必须到场签名画押，有的契约上还配以“天理人心”“立字为据，不得反悔”等字样，以示契约的公正性、严肃性。

契约的书写均是竖写，自右至左。这种习惯，大概源自古简一般以竹编为主，竹简是条状，而且展读时一般自右至左打开，这一书写习惯就一直沿袭下来。

行文的严谨性。既然不动产证属法律文书，那么它的措辞必须准确，用词不允许模棱两可，不能使用疑问句和不确定性或带形容词的祈使句，旧时通常使用毛笔书写，蝇头小楷，非常工整。

颁证的权威性。旧时的土地、房屋等不动产确权，当然是由政府（朝廷）主管。自秦始皇二十六年（公元前221年）颁布《使黔首自实田》开始，封建社会一直认为“普天之下莫非皇土”，既然均为“皇土”，那颁证权自然都有皇朝。

封建社会的房屋、土地等不动产均属私产，私有不动产交易的凭据十分严苛。如属民间自由交易，不仅征得左邻右舍的首肯，而且必须写字画押。成交时，必须由“老先生们”书写契约一份，不仅邻居均须到场签字，还有保甲长及族老等也须在场见证。如果是官颁权证，必须是县长具状，经办者签章后方才有效。