8月3日，由北京市住房和城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）正式向社会公开征求意见。在此前限购、限贷、限离等一系列以“堵”为特点的政策后，抛出了一个面向刚需人群的“疏导”方案——共有产权住房。

8月14日，北京市住建委官方明确表示，共有产权住房属于产权类住房，可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。

《办法》指出，共有产权住房，即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

有人对“共有产权住房”打了一个比喻，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府让渡自己的使用权。5年之后，购房者可以继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，卖房提现走人。

共有产权房的政策初衷是解决中低收入者住房难的问题，实现“居者有其屋”。高收入者可以通过市场价格购买商品房，低收入者可以享受保障性住房，中间的“夹心层”就面临比较尴尬的局面。通过政府和个人共同出资的购房模式，部分“夹心层”的住房需求就能够得到有效的满足。共有产权房还可以抑制楼市的投机和泡沫。

初衷：抑“炒”保“住”

近日，朝阳区锦都家园自住房项目启动网上申购，与以往不同的是，这个项目70%的房源面向朝阳区户籍和在朝阳区工作的北京市户籍家庭，30%的房源面向在朝阳区工作且符合北京市限购政策的非京籍无房家庭。

北京市住建委副主任邹劲松表示，对长期稳定就业的新北京人实行自住房和公租房的专项配租配售，把他们纳入住房保障范围体现了北京应有的包容度和温度。“新北京人”和老北京人将共享改革开放和首都发展的成果。

那么，共有产权住房未来方不方便“炒”？北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，共有产权住房“不好炒”，纯粹按照《物权法》有关按份共有来处理，政府至少有两个手段可以抑制炒房。一个，购房人要往外卖这套房子，需要按份共有人的多数来决定的。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的，是有参与决策的权利的。另外，买房子的人，如果他是想买了后待价而沽自己不住，政府有权参与干涉。

共有产权住房有何深远意义呢？中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，共有产权住房利于建立长效机制、构建住房多层次供给体系，体现在两方面：一是抑制投机和投资。明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。二是促进住房保障体系，确保人民住有所居。

建议：“政府之手”边界需厘清

从政策初衷看来，确实大快人心，那么，未来在实施中如何保障“不走样”呢？

《办法》规定，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为5%。而北京自住房的价格规定比周边商品房价格低30%。

美房网首席特约分析师康辉指出，共有产权房未来付款买剩余部分产权时是“可按市场价格转让所购房屋产权份额”，这其中涉及了政府分享房价上涨所带来的溢价收益。

康辉认为，原来政府只是规则的制定者，购房者在市场里面玩买卖，政府只是收税，充其量就是裁判员的身份，现在地方政府将分享房价上涨带来的收益，从裁判员变成了运动员，原来房价大涨，裁判员可以吹哨暂停，现在发现房价大涨后自己才是最大收益者，那么政策导向或许会偏离调控初衷。不过从另一个角度看，政府手里的筹码多了，也就能够平准市场，这就是加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制的体现。

有业内人士指出，作为个体的共有者，与力量强大的政府共有者，在占有、处分等问题出现分歧时，如何实现法律权利平等，也是要提前考量的问题。对于公有产权住房，只有事先厘清共有人之间的法律关系，才能妥善解决共有产权住房中普遍存在的那些问题，也才能真正使之成为老百姓安居乐业的压舱石、定心丸。

（据《中国经济导报》）