一直以来，商改住项目就是市场发展的畸形产品，不过时至今日，伴随着本轮调控政策的升级，这一产品或将成为历史。

继北京全面叫停商住产品后，上周五，上海和成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。如此严格的限购政策，将给市场带来怎样的影响，“商住房”还会有人买吗？

“商住房”长期处于“灰色地带”

按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在。

然而，在北京、上海等一线城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以来，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点。

从需求层面来看，2010年以来，北京、上海等一线城市出台严格的住宅限购政策，“商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是在房价一路上涨的大环境下，“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选，同时也不可避免地成为炒房者的“天堂”。

对于“商住房”的风险，决策部门早有提示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。然而，出于利益驱动和迅速回款的需求，再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严，大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售，相关风险被各方选择性忽视了。

北京为何对“商住房”痛下杀手

那么，北京为何会对“商住房”痛下杀手？

首先，“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙，已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。

其次，“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。在天量交易规模下，由于不受限购政策影响，“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。因此，过去近十年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了，也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。

最后，“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此，疏解非首都功能和低端产业，将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地，本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改造成为低端产业和外来群体相对集中的区域，这显然与北京产业转型升级的要求不符。

“商改住”项目将陆续退出市场

这一列政策将给北京“商改住”市场带来怎样的影响呢？还会有人买商住房么？中原地产首席分析师张大伟介绍，自3月26日，北京“商改住”限购令出台后，北京商办类项目市场迅速“冻结”，实际市场成交跌幅99.9%，市场接近零成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，按照目前的政策力度，北京“商改住”项目将陆续退出市场。

此外，严跃进说，对于全国其他城市来说，即便地方不会收紧政策，近期“商改住”市场交易也不会太好，究其原因是“商改住”项目已经没有认购或投资的价值了。“商办类物业的二手流动性减弱，购房者在认购时将格外谨慎。”

（据中新网）